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苏州存在结构性错配?一文读懂苏州楼市近况

发布日期:2019-01-21 00:20           浏览次数:

  俗话说,供需供需,先有供给,再谈需求。那么,2018年1-11月份新批上市的新房的面积段配比如何呢?数据显示,刚需供应17456套,占比31.94%;刚改供应12311套,占比22.52%;改善供应16418套,占比30.04%;再改善和高端改善供应8472套,占比15.50%。也就是说,2018年苏州刚需供应套数不足市场供应总量的1/3。

  我们再来看一下2016年、2017年的新房供应情况。2016年刚需供应套数占比37.27%,刚改供应占比16.66%,改善供应占比29.78%;再改善和高端改善供应占比16.29%。2017年刚需供应套数占比33.28%%,刚改供应占比25.83%,改善供应占比27.45%;再改善和高端改善供应占比13.43%。2016年-2018年刚需住房供应套数占比逐年下跌。

  巧妇难为无米之炊,供应决定成交。2018年1-11月份苏州新房成交49264套,基本供需平衡,其中:刚需成交16282套,占比30.65%;刚改成交11240套,占比21.16%;改善成交16489套,占比31.03%;再改善和高端改善成交9120套,占比17.17%。

  我们再来看一下2016年、2017年的新房成交情况。2016年刚需成交套数占比39.31%,刚改成交占比17.14%,改善成交占比28.96%;再改善和高端改善成交占比14.59%。2017年刚需成交套数占比34.97%,刚改成交占比23.40%,改善成交占比27.00%,再改善和高端改善成交占比14.63%。受供应限制,2016年-2018年刚需住房成交套数占比也逐年下跌。

  苏州可售面积段配比如何?截止2018年11月,苏州可售房源有48041套,其中:刚需11586套,占比24.12%;刚改10431,占比21.71%;改善14300套,占比29.77%;再改善及高端改善11742,占比24.40%。出清周期:刚需为7.8个月,刚改为10.2个月,改善为9.5个月,再改善及高端改善为14.1个月。

  结合供需及可售,不难发现:不是小户型不受热捧,而是市面上的刚需小户型房源越来越少了;而144㎡以上的再改善及高端改善户型供大于求,去化乏力。

  一般而言,新房价格是土拍成交楼面价的2-3倍。整理了2017年至今的苏州土拍,低于1w楼面价共计有20块(纯住宅用地),大部分还是无限接近1W的。目前来看,这20个纯新盘,预计将会是未来苏州新房市场,刚需准入门槛较低的机会。

  注:吴江区其他板块(如盛泽镇、七都镇、横扇镇等)因距离市区太远,那些板块成交的地块虽然楼面价较低,但没有列入本次刚需地块范围。

  2017年-2018年,苏州成交的纯住宅用地有724.98万平,刚需住宅用地有180.77万平,仅占24.9%。并且这些刚需地块也不会全部建成100㎡以下的刚需房。相对于30.65%的刚需房销售比例,苏州的刚需住宅地块供应略显偏低。

  高新区两块地位于浒通板块,距离主城区相对较近;吴中区两块地集中在临湖镇,周边配套缺失。相城区有四块地,两块在望亭,一块在漕湖,距离市区都较远,只有高铁新城的一块地地理位置相对优越。吴江区是低楼面价大户,不过大部分低价都集中在偏远的乡镇板块,且同里、黎里、太湖新城南板块地价也都在近一万元每平。

  从苏州低于1W楼面价地块分布可以看出,大多集中在乡镇板块,有的都到了与其他城市交界处。

  乡镇盘距离主城区偏远,到达相对较繁华的商业中心都有接近20公里以上,如果在跨区域上班,长距离的通勤半径也是很难接受的。

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